ケイズエステート 株式会社

不動産M＆Aとは、賃貸不動産を法人（賃貸管理法人）ごと移転する取引です。

■不動産M＆Aと不動産売買の違い
不動産売買の譲渡の対象は不動産。「現物売買」によって不動産を移転します。不動産M＆Aの譲渡の対象は、不動産を所有している会社の株式。「株式譲渡」によって、不動産を所有している法人ごと移転する取引です。不動産売却時にかかる税金等が発生せず、売却時の手残りを増やす、法人経営者の新常識となっています。

■こんな方にオススメ
不動産賃貸業を法人化していて、廃業を検討中の地主様
複数の不動産をまとめて売却したい企業様
自社ビルを売却して資金を確保したい企業様

■報酬体系
不動産売買の仲介手数料は「不動産価格×3％＋6万円」と法律で上限が定められています。
一方、不動産M＆Aには法定で定められた規定がなく、一般的にはレーマン方式が採用されています。
例えば、取引価格5億円以下の場合は、手数料5％、5億円超10億円の場合は、手数料4％となっています。

負動産（負不動産）とは、所有していても利益を生まないどころか、維持費・管理負担・税金などのコストが継続的に発生し、所有者の負担となっている不動産を指します。近年、相続や高齢化、人口減少の影響により、管理されない不動産が増加し、社会問題として注目されています。

■ 負動産の主な例
・放置空き家
・遠方にある空き家状態の実家
・畑・耕作放棄地
・山林
・利用していない別荘

■ 売りにくい不動産のご相談
これまでの選択肢
・不動産会社へ相談
・行政などへ寄付を打診
→ 売れない、引き取ってもらえない
→ 問題が解決しないまま所有し続けるケースが多数

これからの選択肢
・相続土地国庫帰属制度の活用
・引き取り専門業者への相談
→ 手放すことができ、問題解決へ

■ 負動産対策のポイント
・貸す・売るができない不動産にも、処分という選択肢がある
・処分対策を行うことで、相続対策につながる
・親子で一緒に進めることで、判断を誤りにくくなる

■ 相続土地国庫帰属制度について
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たす場合に、国に引き取ってもらうことができる制度です。管理ができない土地を相続人が抱え続ける負担を軽減し、土地の放置を防ぐことを目的として創設されました。相続をきっかけに、利用予定のない土地や管理が困難な土地が増加している背景を受け、相続人の負担軽減と土地の適正管理を目的としています。

■ 相続土地国庫帰属制度のポイント
相続または相続人への遺贈により取得した土地について、所有者の申請により、承認された場合は国に引き渡すことができます。制度の利用には、審査手数料および負担金の納付が必要です。国が引き取ることができる土地には、一定の要件があります。

■ 国庫帰属までの基本的な流れ
1.事前相談
土地の所在地を管轄する法務局で相談予約を行います。

2.申請書の作成・提出
必要書類をそろえ、管轄の法務局へ申請し、審査手数料を納付します。

3.要件審査
書面審査および現地調査により、国が引き取れる土地かを判断します。

4.承認・負担金の納付
承認後、通知された負担金を納付します。

5.国庫帰属完了
負担金納付後、土地は国の所有となり、相続人の管理義務は終了します。

■ 国庫帰属が認められない主な土地要件
1.建物がある土地
2.担保権や使用収益権が設定されている土地
3.通路など、他人による使用が予定されている土地
4.土壌汚染されている土地
5.境界が不明確、または争いがある土地
6.崖がある土地
7.工作物・車両・樹木などがある土地
8.地下に除去すべき有体物がある土地
9.近隣トラブルを抱えている土地
10.通常の管理に過度な費用がかかる土地

■空き家対策の推進に関する官民連携イベントへの参加
国土交通省では、官民一体となった空き家対策の推進を目的とした「空き家対策の推進に関する官民連携イベント」を開催しています。

■空き家コンサルティング業務
・売却（通常売却・買取）
・賃貸活用（必要に応じたリフォーム提案）
・住宅以外へのコンバージョン
（事務所、店舗、民泊、福祉施設など）
・解体して土地として活用・処分
・引き取り業者や相続土地国庫帰属制度の活用

■空き家に関する法改正
・相続土地国庫帰属法の創設
（相続土地国庫帰属制度）
相続によって取得したものの、使い道がなく管理もできない土地を、一定の条件のもとで国に引き取ってもらえる制度が創設されました。

・空家等対策特別措置法の改正
（管理不全空家の創設）
これまでの制度では、倒壊や著しい危険がある「特定空家」だけが行政指導の対象でした。
しかし改正により、その一歩手前の状態である「管理不全空家」が新たに位置づけられました。

■空き家・管理不全空き家・特定空き家の違い
・空き家
人が住んでおらず、利用されていない住宅。
適切に管理されていれば、特に行政指導の対象にはなりません。

・管理不全空き家
適切な管理がされておらず、このまま放置すると特定空き家になるおそれがある状態の空き家。
指導・勧告の対象となり、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。

・特定空き家
倒壊の危険、著しい衛生上の問題、景観の悪化など、周辺に悪影響を及ぼしていると判断された空き家。
行政による命令・代執行（強制解体）の対象となることがあります。

■空き家情報バンク
自治体が中心となって運営する、空き家の売却・賃貸を希望する所有者と、利用したい人をつなぐ情報提供制度です。主に、移住・定住促進や空き家対策を目的として設けられています。

空き家情報バンクの仕組み
・空き家の所有者が、物件情報を自治体に登録
・自治体が空き家情報を公開
・利用希望者が情報を閲覧し、問い合わせを行う
・売買や賃貸の契約自体は、当事者間または不動産会社を通じて行う

※自治体は仲介や契約の当事者にはならないのが一般的です。